A fintech Virgo, especializada em serviços e soluções financeiras para o mercado de capitais, acaba de divulgar um levantamento exclusivo que descreve a mudança no perfil das emissões de CRI à luz da Resolução 5118 do CMN. O estudo apontou que playbooks conhecidos como segmentos imobiliários ‘raiz’, ou seja, operações de financiamento direto para incorporações e de ativos de renda, cresceram significativamente, em detrimento da participação do segmento corporativo (de empresas de fora do setor imobiliário e de bancos).
O playbook de shopping centers, por exemplo, foi o que mais cresceu, registrando aumento de 500% de fevereiro a agosto, representando 9% do volume emitido no semestre, seguido das incorporações com obras, que dobrou sua representatividade, passando a 10% do volume emitido no mesmo período. Na outra ponta, ficaram o segmento corporativo sem garantias, com 30% de queda, e o de bancos, com 53% de diminuição.
Para Daniel Magalhães, Fundador e CEO da Virgo, o fenômeno é uma consequência direta da resolução 5.118, de fevereiro, que restringiu os lastros elegíveis para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), que barraram operações não diretamente ligadas à produção imobiliária, como as que eram feitas por bancos, redes de farmácia e de restaurantes, e lastreadas em pagamentos de contratos de aluguel. “O mercado se expandiu e se adaptou, o que beneficiou playbooks estritamente direcionados para obras. Foi um esforço do mercado de ocupar essa demanda por papéis isentos com outro fluxo de originação”, avalia.
Para Magalhães, atualmente o mercado de capitais tem condição inclusive de financiar as atividades dessas empresas de incorporação de uma forma muito mais madura do que dez anos atrás. “O melhor financiador para uma obra é um investidor que entenda o seu ciclo imobiliário, que é o que chamamos de investidor institucional, ou seja, os fundos, que crescem todo ano via novas captações ou retorno de capital em projetos financiados”, acrescenta.
O estudo da Virgo também leva em conta dados públicos do mercado de CRI e CRA, esses referentes ao período de janeiro a junho de 2024, que jogam luz a um outro fenômeno: a participação de investidores pessoas físicas, que representaram 50% do total dos R$ 54,7 bilhões em títulos emitidos, seguidos pelos Fundos de Investimento que alocaram R$ 11 bilhões nas emissões do primeiro semestre o ano,
